La plus-value immobilière est taxée depuis le 1er janvier 2004 à un taux proportionnel prélevé directement sur le prix payé par l’acquéreur. C’est le notaire qui doit calculer, déclarer la plus-value et payer l’impôt dû, au moment de la vente.

La taxe sur la plus-value s’applique aux opérations réalisées à titre onéreux (immeuble bâtis ou non bâtis, part de SCI, part de société à prépondérance immobilière). Sont concernés par cet impôt, les personnes physiques et certaines sociétés.

Les exonérations

Il faut savoir que certaines opérations profitent d’une exonération, c’est-à-dire que le vendeur n’est pas soumis à l’impôt sur la plus-value, comme par exemple :

  • Lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 €
  • Lorsque l’on vend sa résidence principale
  • Il y a exonération de plus-value au bout de 30 ans de propriété.
  • Sont exonérés les taxes sur la plus-value les ventes réalisées au profit d’un organisme en charge du logement social.
  • Les plus-value réalisées lors de la première cession d’un logement autre que résidence principale sont exonérées à deux conditions :
    • le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale (lieu de résidence), au cours des 4 années précédant la cession (est locataire ou vit chez ses parents),
    • le cédant doit réemployer les fonds dans l’acquisition ou la construction de son habitation principale dans un délais de 24 mois à compter de la cession du logement.

Plus-value brute

Plus-value brute = prix de cession – le prix d’acquisition

Prix de cession = prix mentionné dans l’acte authentique + toutes charges ou indemnités versées au vendeur – les taxes et frais supportés par le vendeur (honoraires d’architecte, diagnostics techniques etc.)

Prix d’acquisition = prix figurant dans l’acte authentique lors de l’achat initial + frais de notaire, dépenses travaux.

Exemple :

  • Prix de cession à 121 000 €
  • Honoraires d’agence 8 000 €
  • Frais pour les diagnostics : 1200 €
  • Prix de cession corrigé : 121 000 – (8 000 + 1 200) = 111 800 €

 

  • Prix d’acquisition : 55 600 €
  • Frais d’acquisition : 4 650 €
  • Travaux : 16 550 €
  • Prix d’acquisition corrigé ? 55 600 + 4 650 + 16 550 = 76 800 €

 

Conclusion la plus-value brute est de : 111 800 – 76 800 = 35 000 €

Plus-value nette

Il faut diminuer la plus-value brute d’un abattement par année de possession de l’immeuble au-delà de la 5ème année (ça veut dire qu’entre ma 5ème et 30ème année de possession de mon bien, l’impôt sur la plus-value ne va cesser de baisser jusqu’à disparaître à la 30ème année).

La cadence de cet abattement diffère selon la nature de l’imposition : assiette de l’impôt sur le revenu et assiette sur les prélèvements sociaux.

Durée de propriété

Taux d’imposition sur le revenu

19 %

Prélèvements sociaux

15,5 %

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De 6 à 21 ans

6 %

1,65 %

22ème année

4 %

1,60 %

Au-delà de la 22ème année

EXONÉRATION

9 %

Au-delà de la 30ème année

EXONÉRATION

EXONÉRATION

 

Prenons l’exemple avec une plus-value brute de 35 000€ et une revente au bout de 8 ans.

  • Pour le calcul de l’impôt:

Les 5 premières année 0% d’abattement. On prend donc les 3 dernières années.

3×6% = 18%

18% de 35 000 = 6 300 €

DONC : plus-value nette d’abattements : 28 700€

  • Pour le calcul des prélèvements sociaux:

1,6% x 3 ans = 4,95%

35 000 x 4,95% = 1732,5€

DONC : plus-value nette : 33 267,5€

DONC IMPOT SUR LA PLUS-VALUE : (28 700 x 19%) + (33 267,5 x 15,5%) = 5453 + 5156,5 = 10 609,5 €