La garantie des vices cachés est inscrite dans l’article 1641 du Code Civil qui nous dit: “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage à laquelle on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu” .

Cette garantie ne joue que pour les vices cachés et non pour les vices apparents. Lorsque le vice est apparent, l’acheteur doit agir en inexécution de l’obligation de délivrance. L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans un délais de deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de départ est le jour de la découverte du vice car la non dénonciation du vice vaut acceptation.

Un vice caché se définit de la façon suivante: c’est un défaut de la chose vendue, ne se révélant pas à son examen et rendant la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur l’a destiné.

  • Élément n°1 : un défaut de la chose : toutes les défectuosité peuvent être prises en compte. Exemple: le caractère inondable d’un immeuble, l’absence d’étanchéité d’une toiture terrasse, présence de termites, champignon, mérule, etc.
  • Élément n°2 : un défaut rendant la chose impropre à son usage : il s’agit de l’usage auquel l’acheteur l’a destiné. Exemple: l’alimentation en eau qui est insuffisante. L’usage prévue par les parties est présumé être l’usage normal de la chose. Si l’acquéreur invoque un usage particulier, il doit prouver que le vendeur était au courant.
  • Élément n°3 : le caractère caché du vice : il faut que le vice ait été caché à l’acheteur. Exemple: la présence d’insecte n’a pas été mentionné à l’acte authentique. Toutefois le caractère caché dépend de 2 éléments.
  • La qualité de l’acheteur: Les tribunaux distinguent entre un acheteur occasionnel par nature inexpérimenté et un acheteur professionnel. Pour l’acheteur occasionnel le vice caché est celui qui n’est pas ostensiblement perceptible. En revanche pour un acheteur professionnel, le vice est caché que s’il n’apparait pas après une vérification minutieuse.
  • La nature de la chose vendue: Pour les immeubles anciens, la jurisprudence considère qu’ils doivent être examinés soigneusement. Pour les immeubles neufs, cela n’est pas nécessaire. D’autre part, un vice apparent peut être considéré comme caché si l’acheteur ne pouvait pas avoir connaissance de son ampleur et ses conséquences. Exemple: un peu d’humidité au plafond qui se transforme en dégât des eaux.
  • Élément n°4 : un vice antérieur à la vente : Le vice doit être antérieur à la vente c’est-à-dire que son origine doit exister avant la signature de l’acte authentique, même si le vice ne s’est révélé qu’après.

Les options en tant qu’acheteur

L’acheteur a deux options :

  • Soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix : l’action rédhibitoire.
  • Soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix : l’action estimatoire.
  • Il faut alors faire une évaluation par un expert.

Dans certain cas, seul l’action rédhibitoire est ouverte, par exemple le bien vendu est dangereux pour la santé. Lorsque le vice a une importance faible, le juge n’admettra qu’une action estimatoire. De plus, l’acheteur peut toujours réclamer des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subit