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L'impôt sur la plus-value

La plus-value immobilière est taxée depuis le 1er janvier 2004 à un taux proportionnel prélevé directement sur le prix payé par l’acquéreur. C’est le notaire qui doit calculer, déclarer la plus-value et payer l’impôt dû, au moment de la vente.

La taxe sur la plus-value s’applique aux opérations réalisées à titre onéreux (immeuble bâtis ou non bâtis, part de SCI, part de société à prépondérance immobilière). Sont concernés par cet impôt, les personnes physiques et certaines sociétés.

 

Les exonérations :

Il faut savoir que certaines opérations profitent d’une exonération, c’est-à-dire que le vendeur n’est pas soumis à l’impôt sur la plus-value, comme par exemple :

- Lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 €,

- Lorsque l’on vend sa résidence principale,

- Il y a exonération de plus-value au bout de 30 ans de propriété.

- Sont exonérés les taxes sur la plus-value les ventes réalisées au profit d’un organisme en charge du logement social.

- Les plus-value réalisées lors de la première cession d’un logement autre que résidence principale sont exonérées à deux conditions : 

- le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale (lieu de résidence), au cours des 4 années précédant la cession (est locataire ou vit chez ses parents), 

- le cédant doit réemployer les fonds dans l’acquisition ou la construction de son habitation principale dans un délais de 24 mois à compter de la cession du logement.

 

·      Plus-value brute :

 Plus-value brute = prix de cession – le prix d’acquisition

 

PRIX DE CESSION = prix mentionné dans l’acte authentique + toutes charges ou indemnités versées au vendeur – les taxes et frais supportés par le vendeur (honoraires d’architecte, diagnostics techniques etc.)

PRIX D’ACQUISITION = prix figurant dans l’acte authentique lors de l’achat initial + frais de notaire, dépenses travaux.

 

Exemple :

Prix de cession à 121 000 €

Honoraires d’agence 8 000 €

Frais pour les diagnostics : 1200 €

Prix de cession corrigé ? 121 000 – (8 000 + 1 200) = 111 800 €

 

Prix d’acquisition : 55 600 €

Frais d’acquisition : 4 650 €

Travaux : 16 550 €

Prix d’acquisition corrigé ? 55 600 + 4 650 + 16 550 = 76 800 €

 

Conclusion la plus-value brute est de : 111 800 – 76 800 = 35 000 €

 

·     Plus-value nette :

Il faut diminuer la plus-value brute d’un abattement par année de possession de l’immeuble au-delà de la 5ème année (ça veut dire qu’entre ma 5ème et 30ème année de possession de mon bien, l’impôt sur la plus-value ne va cesser de baisser jusqu’à disparaître à la 30ème année).

La cadence de cet abattement diffère selon la nature de l’imposition : assiette de l’impôt sur le revenu et assiette sur les prélèvements sociaux.

 

Durée de propriété

Taux d’imposition sur le revenu

19 %

Prélèvements sociaux

15,5 %

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De 6 à 21 ans

6 %

1,65 %

22ème année

4 %

1,60 %

Au-delà de la 22ème année

EXONÉRATION

9 %

Au-delà de la 30ème année

EXONÉRATION

EXONÉRATION

 

Prenons l’exemple avec une plus-value brute de 35 000€ et une revente au bout de 8 ans.

 

• Pour le calcul de l’impôt :

Les 5 premières année 0% d’abattement. On prend donc les 3 dernières années.

3x6% = 18%

18% de 35 000 = 6 300 €

DONC : plus-value nette d’abattements : 28 700€

 

• Pour le calcul des prélèvements sociaux :

1,6% x 3 ans = 4,95%

35 000 x 4,95% = 1732,5€

DONC : plus-value nette : 33 267,5€

 

DONC IMPOT SUR LA PLUS-VALUE : (28 700 x 19%) + (33 267,5 x 15,5%) = 5453 + 5156,5 = 10 609,5 €

 

En savoir plus

La vente immobilière : Opération Séduction !

Dans le commerce, l’objectif est de séduire le plus de candidats possible, et plus particulièrement pour vente immobilière !

 

C’est pourquoi nous attachons une importance à la rédaction de descriptifs complets mais avant tout : clairs ! 

En effet il faut éviter le piège d’une annonce « sur détaillée » car comme nous pouvons régulièrement l’entendre dire : trop d’information tue l’information !  

 

De plus, les photos qui accompagnent le descriptif de votre bien jouent un rôle essentiel, voir cruciale !

C’est souvent ce que les futurs acheteurs regardent en premier dans une annonce dans la mesure où ils réalisent de plus en plus souvent leurs recherches depuis internet (Selon une étude de Médiamétrie, 33% des Français plus de 15 ans se rendent chaque mois sur un site immobilier !).

 

Mais bien mettre en avant l’intérieur, comme l'extérieur d'une habitation, n'est pas aussi simple à faire. Cette nécessité va plus loin que juste quelques photos « vite fait, bien fait », cela requiert des compétences artistiques, techniques et marketing. D'où l'intérêt de recourir au service de professionnels.

 

Depuis plusieurs années, le Palatin a fait ce pari gagnant ! Toutes nos photos sont exécutés par un professionnel, et bénéficient si besoins de « post-traitement » afin de mettre en évidence les atouts de chaque bien, car une étude scientifique réalisée en 2012 montre que 95 % des personnes qui consultent une annonce immobilière passent environ 20 secondes sur la toute première photo. Ensuite, seulement 76% d'entre eux regardent les autres caractéristiques de l’annonce: le prix, le texte descriptif…

 

Le Palatin a su très vite prendre les devants en se formant à la mise en valeur des biens. Nous avons appris à attirer l’attention des potentiels acquéreurs sur nos annonces, malgré la forte « concurrence » des sites annonces. En effet, le bien peut rapidement se retrouver noyé dans une longue liste d'annonces, parmi un grand nombre d'autres biens qui essayent tous de se démarquer. C’est pourquoi la photo d’accroche doit impérativement donner, tout simplement, envie d’aller voir plus loin !

 

Hadrien de brosses

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