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La garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés est inscrite dans l’article 1641 du Code Civil qui nous dit:  "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage à laquelle on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu" .

Cette garantie ne joue que pour les vices cachés et non pour les vices apparents. Lorsque le vice est apparent, l’acheteur doit agir en inexécution de l’obligation de délivrance. L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans un délais de deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de départ est le jour de la découverte du vice car la non dénonciation du vice vaut acceptation.

 

Un vice caché se définit de la façon suivante: c’est un défaut de la chose vendue, ne se révélant pas à son examen et rendant la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur l’a destiné.

  • Élément n°1 : un défaut de la chose : toutes les défectuosité peuvent être prises en compte. Exemple: le caractère inondable d’un immeuble, l’absence d’étanchéité d’une toiture terrasse, présence de termites, champignon, mérule, etc.

  • Élément n°2un défaut rendant la chose impropre à son usage : il s’agit de l’usage auquel l’acheteur l’a destiné. Exemple: l’alimentation en eau qui est insuffisante. L’usage prévue par les parties est présumé être l’usage normal de la chose. Si l’acquéreur invoque un usage particulier, il doit prouver que le vendeur était au courant.

  • Élément n°3le caractère caché du vice : il faut que le vice ait été caché à l’acheteur. Exemple: la présence d’insecte n’a pas été mentionné à l’acte authentique. Toutefois le caractère caché dépend de 2 éléments.

  • La qualité de l’acheteur: Les tribunaux distinguent entre un acheteur occasionnel par nature inexpérimenté et un acheteur professionnel. Pour l’acheteur occasionnel le vice caché est celui qui n’est pas ostensiblement perceptible. En revanche pour un acheteur professionnel, le vice est caché que s’il n’apparait pas après une vérification minutieuse.

  • La nature de la chose vendue: Pour les immeubles anciens, la jurisprudence considère qu’ils doivent être examinés soigneusement. Pour les immeubles neufs, cela n’est pas nécessaire. D’autre part, un vice apparent peut être considéré comme caché si l’acheteur ne pouvait pas avoir connaissance de son ampleur et ses conséquences. Exemple: un peu d’humidité au plafond qui se transforme en dégât des eaux.

  • Élément n°4un vice antérieur à la vente : Le vice doit être antérieur à la vente c’est-à-dire que son origine doit exister avant la signature de l’acte authentique, même si le vice ne s’est révélé qu’après.

 

L’acheteur a deux options :

  • Soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix : l’action rédhibitoire.

  • Soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix : l'action estimatoire.

Il faut alors faire une évaluation par un expert.

Dans certain cas, seul l’action rédhibitoire est ouverte, par exemple le bien vendu est dangereux pour la santé. Lorsque le vice a une importance faible, le juge n’admettra qu’une action estimatoire. De plus, l’acheteur peut toujours réclamer des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subit.

 

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Loi ALUR : Rémunération dans les annonces

Obligation de mentionner la rémunération dans les annonces 

 

La loi ALUR a inséré dans la loi Hoguet un nouvel article 6-1 aux termes duquel toute publicité effectuée par un agent immobilier, et relative aux seules opérations mentionnées au 1° de cet article (l’achat, la vente, l’échange et la location ou sous-location d’immeubles) devra, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l’intermédiaire exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’elle est à la charge du locataire ou de l’acquéreur. 

 

Selon nous, la loi distingue donc dans le cas des Honoraires à la charge de l’acquéreur (traditionnellement pratiqué en Alsace) :

- Le prix de vente net vendeur,

- Le montant des honoraires (en pourcentage du prix de vente). 

 

Exemple : 

le prix de vente envisagé est de 100.000 euros, l’agent immobilier souhaite obtenir des honoraires de 5.000 euros TTC, le pourcentage est donc de 5 %

 

L’annonce doit faire figurer distinctement le prix de vente et le pourcentage des honoraires qui s’y ajoutent : 

« Prix 100.000 euros + honoraires 5% TTC ». 

 

L’acquéreur est censé comprendre de lui-même qu’économiquement, il devra débourser 105.000 euros

 

Il y aura ainsi deux flux distincts : 

1)  Acquéreur verse 100.000 euros au vendeur 

2) Acquéreur verse 5.000 euros à l’agent immobilier

 

(a loi dite «loi ALUR» de 2014. L’article 6-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, modifié par l’article 24 (V) de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014)

 

Hadrien de l'immobilière le Palatin

 

Mise à jour du 1er avril 2017 :

Un nouvel arrêté, paru au JO du 18 janvier 2017, précise les règles de publicité des barèmes d’honoraires et fixe le contenu des annonces. Il s’agit de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. 

Ces nouvelles mesures seront applicables à partir du 1er avril 2017

 

Il s’agit : 

Les barèmes devront être affichés de façon visible et lisible :

• À l’entrée des établissements recevant de la clientèle

• Depuis l’extérieur sur la vitrine desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location

• Sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel

• Dans les foires, les salons ou à l’occasion de toute manifestation commerciale

La grande nouveauté : sur internet ! Ces barèmes doivent également être aisément accessibles sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé. 

 

 

Les honoraires sont à la charge de l’acquéreur :


La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. 
Mentions relatives au prix de la prestation de service du professionnel de l’immobilier 
L’article 6-1 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 créé par la loi « ALUR » dispose que doit être mentionné dans l’annonce le montant toutes taxes comprises des honoraires exprimés, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur. 


Lorsque des honoraires d’agence sont prévus à la charge de l’acquéreur, le prix de vente comprendra obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. 

 

L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière impose donc que figure dans l’annonce : 

le prix net vendeur + les honoraires  à la charge de l’acquéreur + le prix Honoraires inclus

exemple :

le prix de vente envisagé est de 100.000 euros, l’agent immobilier souhaite obtenir des honoraires de 5.000 euros TTC, le pourcentage est donc de 5 %. 

L’annonce doit faire figurer distinctement le prix de vente et le pourcentage des honoraires qui s’y ajoutent ainsi que le prix honoraires inclus  : 

 

« Prix 100.000 € net vendeur + honoraires d’agence de  5% TTC soit 105.000 € honoraires inclus ». 

Hadrien de l'immobilière le Palatin

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