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Le congé pour reprise et le congé pour vendre

La loi ALUR du 24 mars 2014 renforce la protection des locataires d’un bien immobilier en cas de reprise pour habiter du bien qu’ils occupent par le propriétaire ou en cas de vente du bien loué. La loi encadre plus strictement les délais et les conditions du congé pour reprise du logement  ou du congé pour vente.

Auparavant, l'acquéreur d’un bien immobilier loué devait respecter le bail en cours jusqu'à son terme. Il ne pouvait donner congé au locataire que pour ce terme, en prévenant le locataire 6 mois avant.

Dorénavant,

En cas de congé pour reprise :

• le bailleur doit justifier de motifs sérieux et légitimes,

• il doit indiquer les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise et préciser le lien de parenté qui le lie au bénéficiaire de la reprise

• le congé pour reprise ne pourra être délivré moins de 2 ans après l'acquisition.

 

En cas congé pour vendre :

celui-ci ne peut être délivré qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours.

Exemple : Monsieur Dupont acquiert le 1er Juin 2014 une maison louée aux époux Duval depuis le 1er juillet 2012, le terme de leur bail étant fixé au 30 juin 2015.

Monsieur Dupont ne pourrait délivrer un congé reprise qu'en juin 2016 ;  s’il optait pour un congé pour vendre, le bail se renouvellerait une première fois le 1er juillet 2015, pour une durée de trois ans donc jusqu'au 30 juin  2018, Monsieur Dupont ne pouvant donc délivrer congé que pour cette date.

Attention : si c’est le bailleur initial qui délivre le congé, les locataires pourront être "congédiés" au terme du bail initial d’une durée de 3 ans.*

La loi ALUR prévoit un allègement du formalisme des congés qui devaient être délivrés par exploit d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Désormais il est possible de donner congé par remise en mains propres justifiée par un émargement ou un récépissé.

Il convient donc d’être très vigilant avant de délivrer un congé à votre locataire.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre agence immobilière !

 

Hadrien de Brosses

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La location saisonnière : les règles et contrats ?

Les locations saisonnières désignent les locations louées pour les vacances. Elle peuvent être effectuées entre particuliers ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière. La durée, le prix et les conditions du contrat sont fixés par les deux parties. Cependant, un certain nombre de règles doivent être respectées.

 

Avant de signer le contrat, le propriétaire doit envoyer au locataire : 

  • Un descriptif complet du logement, de son environnement et du mobilier, 
  • Les conditions financières de la location

 

La formation contrat

Le contrat de location peut être conclu par simple échange de courriers, ou en cas de réservation par le biais d'un site de location saisonnière en ligne.

Autrement, il doit être établi en 2 exemplaires, chacune des parties en conservant un. Habituellement, les deux exemplaires signés sont adressés au locataire, qui en renverra un au propriétaire par la Poste, après l'avoir signé à son tour. 

 

Les conditions financières

Le contrat doit mentionner :

  • Le prix de la location
  • Les éventuelles charges à payer (eau, électricité, téléphone, etc.)

 

Les charges peuvent être forfaitaires ou facturées selon la consommation réelle. 

Dans de nombreuses communes, les locataires saisonniers doivent également payer une taxe de séjour, calculée par personne et par jour. Les enfants de moins de quatre ans en sont exonérés et ceux de moins de dix ans paient 50% de la taxe. D’autre part, les titulaires d'une carte famille nombreuse bénéficient également de réductions. Elle se calcul en fonction de :

  • Sa durée avec les jours et heures de départ et d'arrivée,
  • La superficie du logement,
  • Le montant du dépôt de garantie.

 

Il est possible de demander une « avance » au moment de la réservation, mais aucune règle ne définit les avances reçues directement auprès du propriétaire. 

En cas de location par le biais d’un agent immobilier, elle doit représenter au maximum un quart du prix total et elle peut être exigée jusqu’à six mois à l'avance. Le solde du prix peut être réclamé jusqu’à un mois avant la date d'entrée dans les lieux. Cette avance peut être sous la forme d'arrhes ou d'acompte :

  • Si le locataire verse des arrhes, il peut renoncer à la location en les abandonnant. Le propriétaire peut lui aussi y renoncer en remboursant le double de leur montant.
  • S’il s'agit d'un acompte, en revanche, le contrat est définitif. Si le locataire se désiste, il devra en principe la totalité du prix. Si le propriétaire renonce à louer, le locataire peut lui réclamer des dommages et intérêts.

Si le contrat ne précise rien à ce sujet, les avances sont supposées être des arrhes. 

 

Les conditions particulières

Le contrat peut aussi faire mention : 

  • Du nombre maximal d'occupants autorisés,
  • De l’interdiction d’avoir des animaux dans la location.

 

L’exécution du contrat

Le locataire doit verser une « caution » à l'arrivée dans le logement, et dresser un « état des lieux d’entrée » avec le propriétaire. En l'absence d'état des lieux, en cas de dégradation par le locataire, le propriétaire devra prouver par lui-même les dégradations survenues.

Le montant de ce dépôt de garantie (caution), ainsi que ses conditions de restitution, doivent être indiqués dans le contrat de location. Si la durée de location est de plus d’un mois, le dépôt de garantie est de maximum un mois de loyer.

D’autre part, la somme restante à payer du loyer, doit être versée à l’entrée dans les lieux.

 

A la fin du séjour, le locataire récupère le dépôt de garantie. Lorsque certaines charges n'ont pu être définie, le dépôt de garantie peut être restitué ultérieurement dans la limite de 3 mois après le départ du locataire.

 

Cas particuliers

Si le locataire souhaite annuler, l’avance versée n’est en principe pas restituable, sauf si l'annulation est due à un cas de force majeure. De plus, le locataire qui a versé une avance sous forme d’acompte, devra également payer l'intégralité de la location, hormis si le propriétaire a reloué le bien dans la période fixée par le contrat.

Si le propriétaire souhaite annuler, il doit restituer le double des arrhes versés par le locataire. Sinon, si le locataire a versé une avance sous forme d’acompte, le propriétaire doit simplement rembourser la somme versée. Cependant, le locataire pourra demander des indemnités supplémentaires s'il estime avoir subi un préjudice moral, telle que des vacances gâchées. 

 

Bon à savoir

Si le locataire estime avoir été induit en erreur par l’annonce de location, il peut demander au propriétaire une baisse du prix de la location. En cas de désaccord, le locataire peut saisir la DGCCRF. 

Durant tout le séjour, le propriétaire ne peut pas accéder au bien sans l'accord du locataire. De plus, il doit maintenir le bon état du logement et assurer toutes les réparations nécessaires.

 

Jérôme de l'immobilière le Palatin

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