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La vente immobilière : Opération Séduction !

Dans le commerce, l’objectif est de séduire le plus de candidats possible, et plus particulièrement pour vente immobilière !

 

C’est pourquoi nous attachons une importance à la rédaction de descriptifs complets mais avant tout : clairs ! 

En effet il faut éviter le piège d’une annonce « sur détaillée » car comme nous pouvons régulièrement l’entendre dire : trop d’information tue l’information !  

 

De plus, les photos qui accompagnent le descriptif de votre bien jouent un rôle essentiel, voir cruciale !

C’est souvent ce que les futurs acheteurs regardent en premier dans une annonce dans la mesure où ils réalisent de plus en plus souvent leurs recherches depuis internet (Selon une étude de Médiamétrie, 33% des Français plus de 15 ans se rendent chaque mois sur un site immobilier !).

 

Mais bien mettre en avant l’intérieur, comme l'extérieur d'une habitation, n'est pas aussi simple à faire. Cette nécessité va plus loin que juste quelques photos « vite fait, bien fait », cela requiert des compétences artistiques, techniques et marketing. D'où l'intérêt de recourir au service de professionnels.

 

Depuis plusieurs années, le Palatin a fait ce pari gagnant ! Toutes nos photos sont exécutés par un professionnel, et bénéficient si besoins de « post-traitement » afin de mettre en évidence les atouts de chaque bien, car une étude scientifique réalisée en 2012 montre que 95 % des personnes qui consultent une annonce immobilière passent environ 20 secondes sur la toute première photo. Ensuite, seulement 76% d'entre eux regardent les autres caractéristiques de l’annonce: le prix, le texte descriptif…

 

Le Palatin a su très vite prendre les devants en se formant à la mise en valeur des biens. Nous avons appris à attirer l’attention des potentiels acquéreurs sur nos annonces, malgré la forte « concurrence » des sites annonces. En effet, le bien peut rapidement se retrouver noyé dans une longue liste d'annonces, parmi un grand nombre d'autres biens qui essayent tous de se démarquer. C’est pourquoi la photo d’accroche doit impérativement donner, tout simplement, envie d’aller voir plus loin !

 

Hadrien de brosses

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Calcul de rentabilité

La rentabilité brute :

Calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu

 

Le calcul est le suivant : 

100 x (loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition du bien

 

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

 

La rentabilité nette de frais et charges :

Calculée par rapport au prix d’acquisition mais incluant l’ensemble des frais liés au bien immobilier.

 

Le calcul est le suivant :

100 x [(loyer mensuel x 12) - (Taxe foncière + Charges non récupérables + Frais de gestion)] / Prix d’acquisition du bien

 

Le taux de rendement attendu est fonction de la nature de l’immeuble. Pour un immeuble d’habitation, le rendement attendu est de 3 points au dessus de l’épargne sans risque, soit actuellement d’environ 6%. Pour autant compte tenu de la manipulation à la baisse des taux sans risque par la banque centrale européenne, vous pouvez majorer ce taux. Nous vous conseillons entre 6% et 9%.

En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, industriel ou commercial, le taux de rendement attendu est compris entre 8% et 10%

 

Hadrien de l'immobilière le Palatin

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Loi ALUR : Rémunération dans les annonces

Obligation de mentionner la rémunération dans les annonces 

 

La loi ALUR a inséré dans la loi Hoguet un nouvel article 6-1 aux termes duquel toute publicité effectuée par un agent immobilier, et relative aux seules opérations mentionnées au 1° de cet article (l’achat, la vente, l’échange et la location ou sous-location d’immeubles) devra, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l’intermédiaire exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’elle est à la charge du locataire ou de l’acquéreur. 

 

Selon nous, la loi distingue donc dans le cas des Honoraires à la charge de l’acquéreur (traditionnellement pratiqué en Alsace) :

- Le prix de vente net vendeur,

- Le montant des honoraires (en pourcentage du prix de vente). 

 

Exemple : 

le prix de vente envisagé est de 100.000 euros, l’agent immobilier souhaite obtenir des honoraires de 5.000 euros TTC, le pourcentage est donc de 5 %

 

L’annonce doit faire figurer distinctement le prix de vente et le pourcentage des honoraires qui s’y ajoutent : 

« Prix 100.000 euros + honoraires 5% TTC ». 

 

L’acquéreur est censé comprendre de lui-même qu’économiquement, il devra débourser 105.000 euros

 

Il y aura ainsi deux flux distincts : 

1)  Acquéreur verse 100.000 euros au vendeur 

2) Acquéreur verse 5.000 euros à l’agent immobilier

 

(a loi dite «loi ALUR» de 2014. L’article 6-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, modifié par l’article 24 (V) de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014)

 

Hadrien de l'immobilière le Palatin

 

Mise à jour du 1er avril 2017 :

Un nouvel arrêté, paru au JO du 18 janvier 2017, précise les règles de publicité des barèmes d’honoraires et fixe le contenu des annonces. Il s’agit de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. 

Ces nouvelles mesures seront applicables à partir du 1er avril 2017

 

Il s’agit : 

Les barèmes devront être affichés de façon visible et lisible :

• À l’entrée des établissements recevant de la clientèle

• Depuis l’extérieur sur la vitrine desdits établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location

• Sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel

• Dans les foires, les salons ou à l’occasion de toute manifestation commerciale

La grande nouveauté : sur internet ! Ces barèmes doivent également être aisément accessibles sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé. 

 

 

Les honoraires sont à la charge de l’acquéreur :


La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. 
Mentions relatives au prix de la prestation de service du professionnel de l’immobilier 
L’article 6-1 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 créé par la loi « ALUR » dispose que doit être mentionné dans l’annonce le montant toutes taxes comprises des honoraires exprimés, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur. 


Lorsque des honoraires d’agence sont prévus à la charge de l’acquéreur, le prix de vente comprendra obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. 

 

L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière impose donc que figure dans l’annonce : 

le prix net vendeur + les honoraires  à la charge de l’acquéreur + le prix Honoraires inclus

exemple :

le prix de vente envisagé est de 100.000 euros, l’agent immobilier souhaite obtenir des honoraires de 5.000 euros TTC, le pourcentage est donc de 5 %. 

L’annonce doit faire figurer distinctement le prix de vente et le pourcentage des honoraires qui s’y ajoutent ainsi que le prix honoraires inclus  : 

 

« Prix 100.000 € net vendeur + honoraires d’agence de  5% TTC soit 105.000 € honoraires inclus ». 

Hadrien de l'immobilière le Palatin

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