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La garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés est inscrite dans l’article 1641 du Code Civil qui nous dit:  "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage à laquelle on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu" .

Cette garantie ne joue que pour les vices cachés et non pour les vices apparents. Lorsque le vice est apparent, l’acheteur doit agir en inexécution de l’obligation de délivrance. L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans un délais de deux ans à compter de la découverte du vice. Le point de départ est le jour de la découverte du vice car la non dénonciation du vice vaut acceptation.

 

Un vice caché se définit de la façon suivante: c’est un défaut de la chose vendue, ne se révélant pas à son examen et rendant la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur l’a destiné.

  • Élément n°1 : un défaut de la chose : toutes les défectuosité peuvent être prises en compte. Exemple: le caractère inondable d’un immeuble, l’absence d’étanchéité d’une toiture terrasse, présence de termites, champignon, mérule, etc.

  • Élément n°2un défaut rendant la chose impropre à son usage : il s’agit de l’usage auquel l’acheteur l’a destiné. Exemple: l’alimentation en eau qui est insuffisante. L’usage prévue par les parties est présumé être l’usage normal de la chose. Si l’acquéreur invoque un usage particulier, il doit prouver que le vendeur était au courant.

  • Élément n°3le caractère caché du vice : il faut que le vice ait été caché à l’acheteur. Exemple: la présence d’insecte n’a pas été mentionné à l’acte authentique. Toutefois le caractère caché dépend de 2 éléments.

  • La qualité de l’acheteur: Les tribunaux distinguent entre un acheteur occasionnel par nature inexpérimenté et un acheteur professionnel. Pour l’acheteur occasionnel le vice caché est celui qui n’est pas ostensiblement perceptible. En revanche pour un acheteur professionnel, le vice est caché que s’il n’apparait pas après une vérification minutieuse.

  • La nature de la chose vendue: Pour les immeubles anciens, la jurisprudence considère qu’ils doivent être examinés soigneusement. Pour les immeubles neufs, cela n’est pas nécessaire. D’autre part, un vice apparent peut être considéré comme caché si l’acheteur ne pouvait pas avoir connaissance de son ampleur et ses conséquences. Exemple: un peu d’humidité au plafond qui se transforme en dégât des eaux.

  • Élément n°4un vice antérieur à la vente : Le vice doit être antérieur à la vente c’est-à-dire que son origine doit exister avant la signature de l’acte authentique, même si le vice ne s’est révélé qu’après.

 

L’acheteur a deux options :

  • Soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix : l’action rédhibitoire.

  • Soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix : l'action estimatoire.

Il faut alors faire une évaluation par un expert.

Dans certain cas, seul l’action rédhibitoire est ouverte, par exemple le bien vendu est dangereux pour la santé. Lorsque le vice a une importance faible, le juge n’admettra qu’une action estimatoire. De plus, l’acheteur peut toujours réclamer des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subit.

 

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L'impôt sur la plus-value

La plus-value immobilière est taxée depuis le 1er janvier 2004 à un taux proportionnel prélevé directement sur le prix payé par l’acquéreur. C’est le notaire qui doit calculer, déclarer la plus-value et payer l’impôt dû, au moment de la vente.

La taxe sur la plus-value s’applique aux opérations réalisées à titre onéreux (immeuble bâtis ou non bâtis, part de SCI, part de société à prépondérance immobilière). Sont concernés par cet impôt, les personnes physiques et certaines sociétés.

 

Les exonérations :

Il faut savoir que certaines opérations profitent d’une exonération, c’est-à-dire que le vendeur n’est pas soumis à l’impôt sur la plus-value, comme par exemple :

- Lorsque le prix de cession est inférieur à 15 000 €,

- Lorsque l’on vend sa résidence principale,

- Il y a exonération de plus-value au bout de 30 ans de propriété.

- Sont exonérés les taxes sur la plus-value les ventes réalisées au profit d’un organisme en charge du logement social.

- Les plus-value réalisées lors de la première cession d’un logement autre que résidence principale sont exonérées à deux conditions : 

- le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale (lieu de résidence), au cours des 4 années précédant la cession (est locataire ou vit chez ses parents), 

- le cédant doit réemployer les fonds dans l’acquisition ou la construction de son habitation principale dans un délais de 24 mois à compter de la cession du logement.

 

·      Plus-value brute :

 Plus-value brute = prix de cession – le prix d’acquisition

 

PRIX DE CESSION = prix mentionné dans l’acte authentique + toutes charges ou indemnités versées au vendeur – les taxes et frais supportés par le vendeur (honoraires d’architecte, diagnostics techniques etc.)

PRIX D’ACQUISITION = prix figurant dans l’acte authentique lors de l’achat initial + frais de notaire, dépenses travaux.

 

Exemple :

Prix de cession à 121 000 €

Honoraires d’agence 8 000 €

Frais pour les diagnostics : 1200 €

Prix de cession corrigé ? 121 000 – (8 000 + 1 200) = 111 800 €

 

Prix d’acquisition : 55 600 €

Frais d’acquisition : 4 650 €

Travaux : 16 550 €

Prix d’acquisition corrigé ? 55 600 + 4 650 + 16 550 = 76 800 €

 

Conclusion la plus-value brute est de : 111 800 – 76 800 = 35 000 €

 

·     Plus-value nette :

Il faut diminuer la plus-value brute d’un abattement par année de possession de l’immeuble au-delà de la 5ème année (ça veut dire qu’entre ma 5ème et 30ème année de possession de mon bien, l’impôt sur la plus-value ne va cesser de baisser jusqu’à disparaître à la 30ème année).

La cadence de cet abattement diffère selon la nature de l’imposition : assiette de l’impôt sur le revenu et assiette sur les prélèvements sociaux.

 

Durée de propriété

Taux d’imposition sur le revenu

19 %

Prélèvements sociaux

15,5 %

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De 6 à 21 ans

6 %

1,65 %

22ème année

4 %

1,60 %

Au-delà de la 22ème année

EXONÉRATION

9 %

Au-delà de la 30ème année

EXONÉRATION

EXONÉRATION

 

Prenons l’exemple avec une plus-value brute de 35 000€ et une revente au bout de 8 ans.

 

• Pour le calcul de l’impôt :

Les 5 premières année 0% d’abattement. On prend donc les 3 dernières années.

3x6% = 18%

18% de 35 000 = 6 300 €

DONC : plus-value nette d’abattements : 28 700€

 

• Pour le calcul des prélèvements sociaux :

1,6% x 3 ans = 4,95%

35 000 x 4,95% = 1732,5€

DONC : plus-value nette : 33 267,5€

 

DONC IMPOT SUR LA PLUS-VALUE : (28 700 x 19%) + (33 267,5 x 15,5%) = 5453 + 5156,5 = 10 609,5 €

 

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Le congé pour reprise et le congé pour vendre

La loi ALUR du 24 mars 2014 renforce la protection des locataires d’un bien immobilier en cas de reprise pour habiter du bien qu’ils occupent par le propriétaire ou en cas de vente du bien loué. La loi encadre plus strictement les délais et les conditions du congé pour reprise du logement  ou du congé pour vente.

Auparavant, l'acquéreur d’un bien immobilier loué devait respecter le bail en cours jusqu'à son terme. Il ne pouvait donner congé au locataire que pour ce terme, en prévenant le locataire 6 mois avant.

Dorénavant,

En cas de congé pour reprise :

• le bailleur doit justifier de motifs sérieux et légitimes,

• il doit indiquer les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise et préciser le lien de parenté qui le lie au bénéficiaire de la reprise

• le congé pour reprise ne pourra être délivré moins de 2 ans après l'acquisition.

 

En cas congé pour vendre :

celui-ci ne peut être délivré qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours.

Exemple : Monsieur Dupont acquiert le 1er Juin 2014 une maison louée aux époux Duval depuis le 1er juillet 2012, le terme de leur bail étant fixé au 30 juin 2015.

Monsieur Dupont ne pourrait délivrer un congé reprise qu'en juin 2016 ;  s’il optait pour un congé pour vendre, le bail se renouvellerait une première fois le 1er juillet 2015, pour une durée de trois ans donc jusqu'au 30 juin  2018, Monsieur Dupont ne pouvant donc délivrer congé que pour cette date.

Attention : si c’est le bailleur initial qui délivre le congé, les locataires pourront être "congédiés" au terme du bail initial d’une durée de 3 ans.*

La loi ALUR prévoit un allègement du formalisme des congés qui devaient être délivrés par exploit d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Désormais il est possible de donner congé par remise en mains propres justifiée par un émargement ou un récépissé.

Il convient donc d’être très vigilant avant de délivrer un congé à votre locataire.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre agence immobilière !

 

Hadrien de Brosses

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