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Le congé pour reprise et le congé pour vendre

La loi ALUR du 24 mars 2014 renforce la protection des locataires d’un bien immobilier en cas de reprise pour habiter du bien qu’ils occupent par le propriétaire ou en cas de vente du bien loué. La loi encadre plus strictement les délais et les conditions du congé pour reprise du logement  ou du congé pour vente.

Auparavant, l'acquéreur d’un bien immobilier loué devait respecter le bail en cours jusqu'à son terme. Il ne pouvait donner congé au locataire que pour ce terme, en prévenant le locataire 6 mois avant.

Dorénavant,

En cas de congé pour reprise :

• le bailleur doit justifier de motifs sérieux et légitimes,

• il doit indiquer les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise et préciser le lien de parenté qui le lie au bénéficiaire de la reprise

• le congé pour reprise ne pourra être délivré moins de 2 ans après l'acquisition.

 

En cas congé pour vendre :

celui-ci ne peut être délivré qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours.

Exemple : Monsieur Dupont acquiert le 1er Juin 2014 une maison louée aux époux Duval depuis le 1er juillet 2012, le terme de leur bail étant fixé au 30 juin 2015.

Monsieur Dupont ne pourrait délivrer un congé reprise qu'en juin 2016 ;  s’il optait pour un congé pour vendre, le bail se renouvellerait une première fois le 1er juillet 2015, pour une durée de trois ans donc jusqu'au 30 juin  2018, Monsieur Dupont ne pouvant donc délivrer congé que pour cette date.

Attention : si c’est le bailleur initial qui délivre le congé, les locataires pourront être "congédiés" au terme du bail initial d’une durée de 3 ans.*

La loi ALUR prévoit un allègement du formalisme des congés qui devaient être délivrés par exploit d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Désormais il est possible de donner congé par remise en mains propres justifiée par un émargement ou un récépissé.

Il convient donc d’être très vigilant avant de délivrer un congé à votre locataire.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre agence immobilière !

 

Hadrien de Brosses

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La vente immobilière : Opération Séduction !

Dans le commerce, l’objectif est de séduire le plus de candidats possible, et plus particulièrement pour vente immobilière !

 

C’est pourquoi nous attachons une importance à la rédaction de descriptifs complets mais avant tout : clairs ! 

En effet il faut éviter le piège d’une annonce « sur détaillée » car comme nous pouvons régulièrement l’entendre dire : trop d’information tue l’information !  

 

De plus, les photos qui accompagnent le descriptif de votre bien jouent un rôle essentiel, voir cruciale !

C’est souvent ce que les futurs acheteurs regardent en premier dans une annonce dans la mesure où ils réalisent de plus en plus souvent leurs recherches depuis internet (Selon une étude de Médiamétrie, 33% des Français plus de 15 ans se rendent chaque mois sur un site immobilier !).

 

Mais bien mettre en avant l’intérieur, comme l'extérieur d'une habitation, n'est pas aussi simple à faire. Cette nécessité va plus loin que juste quelques photos « vite fait, bien fait », cela requiert des compétences artistiques, techniques et marketing. D'où l'intérêt de recourir au service de professionnels.

 

Depuis plusieurs années, le Palatin a fait ce pari gagnant ! Toutes nos photos sont exécutés par un professionnel, et bénéficient si besoins de « post-traitement » afin de mettre en évidence les atouts de chaque bien, car une étude scientifique réalisée en 2012 montre que 95 % des personnes qui consultent une annonce immobilière passent environ 20 secondes sur la toute première photo. Ensuite, seulement 76% d'entre eux regardent les autres caractéristiques de l’annonce: le prix, le texte descriptif…

 

Le Palatin a su très vite prendre les devants en se formant à la mise en valeur des biens. Nous avons appris à attirer l’attention des potentiels acquéreurs sur nos annonces, malgré la forte « concurrence » des sites annonces. En effet, le bien peut rapidement se retrouver noyé dans une longue liste d'annonces, parmi un grand nombre d'autres biens qui essayent tous de se démarquer. C’est pourquoi la photo d’accroche doit impérativement donner, tout simplement, envie d’aller voir plus loin !

 

Hadrien de brosses

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Calcul de rentabilité

La rentabilité brute :

Calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu

 

Le calcul est le suivant : 

100 x (loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition du bien

 

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

 

La rentabilité nette de frais et charges :

Calculée par rapport au prix d’acquisition mais incluant l’ensemble des frais liés au bien immobilier.

 

Le calcul est le suivant :

100 x [(loyer mensuel x 12) - (Taxe foncière + Charges non récupérables + Frais de gestion)] / Prix d’acquisition du bien

 

Le taux de rendement attendu est fonction de la nature de l’immeuble. Pour un immeuble d’habitation, le rendement attendu est de 3 points au dessus de l’épargne sans risque, soit actuellement d’environ 6%. Pour autant compte tenu de la manipulation à la baisse des taux sans risque par la banque centrale européenne, vous pouvez majorer ce taux. Nous vous conseillons entre 6% et 9%.

En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, industriel ou commercial, le taux de rendement attendu est compris entre 8% et 10%

 

Hadrien de l'immobilière le Palatin

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