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Calcul de rentabilité

La rentabilité brute :

Calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu

 

Le calcul est le suivant : 

100 x (loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition du bien

 

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…).

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

 

La rentabilité nette de frais et charges :

Calculée par rapport au prix d’acquisition mais incluant l’ensemble des frais liés au bien immobilier.

 

Le calcul est le suivant :

100 x [(loyer mensuel x 12) - (Taxe foncière + Charges non récupérables + Frais de gestion)] / Prix d’acquisition du bien

 

Le taux de rendement attendu est fonction de la nature de l’immeuble. Pour un immeuble d’habitation, le rendement attendu est de 3 points au dessus de l’épargne sans risque, soit actuellement d’environ 6%. Pour autant compte tenu de la manipulation à la baisse des taux sans risque par la banque centrale européenne, vous pouvez majorer ce taux. Nous vous conseillons entre 6% et 9%.

En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, industriel ou commercial, le taux de rendement attendu est compris entre 8% et 10%

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Loi ALUR : Rémunération dans les annonces

Obligation de mentionner la rémunération dans les annonces 

 

La loi ALUR a inséré dans la loi Hoguet un nouvel article 6-1 aux termes duquel toute publicité effectuée par un agent immobilier, et relative aux seules opérations mentionnées au 1° de cet article (l’achat, la vente, l’échange et la location ou sous-location d’immeubles) devra, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l’intermédiaire exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’elle est à la charge du locataire ou de l’acquéreur. 

 

Selon nous, la loi distingue donc dans le cas des Honoraires à la charge de l’acquéreur (traditionnellement pratiqué en Alsace) :

- Le prix de vente net vendeur,

- Le montant des honoraires (en pourcentage du prix de vente). 

 

Exemple : 

le prix de vente envisagé est de 100.000 euros, l’agent immobilier souhaite obtenir des honoraires de 5.000 euros TTC, le pourcentage est donc de 5 %

 

L’annonce doit faire figurer distinctement le prix de vente et le pourcentage des honoraires qui s’y ajoutent : 

« Prix 100.000 euros + honoraires 5% TTC ». 

 

L’acquéreur est censé comprendre de lui-même qu’économiquement, il devra débourser 105.000 euros

 

Il y aura ainsi deux flux distincts : 

1)  Acquéreur verse 100.000 euros au vendeur 

2) Acquéreur verse 5.000 euros à l’agent immobilier

 

(a loi dite «loi ALUR» de 2014. L’article 6-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, modifié par l’article 24 (V) de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014)

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La location saisonnière : les règles et contrats ?

Les locations saisonnières désignent les locations louées pour les vacances. Elle peuvent être effectuées entre particuliers ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière. La durée, le prix et les conditions du contrat sont fixés par les deux parties. Cependant, un certain nombre de règles doivent être respectées.

 

Avant de signer le contrat, le propriétaire doit envoyer au locataire : 

  • Un descriptif complet du logement, de son environnement et du mobilier, 
  • Les conditions financières de la location

 

La formation contrat

Le contrat de location peut être conclu par simple échange de courriers, ou en cas de réservation par le biais d'un site de location saisonnière en ligne.

Autrement, il doit être établi en 2 exemplaires, chacune des parties en conservant un. Habituellement, les deux exemplaires signés sont adressés au locataire, qui en renverra un au propriétaire par la Poste, après l'avoir signé à son tour. 

 

Les conditions financières

Le contrat doit mentionner :

  • Le prix de la location
  • Les éventuelles charges à payer (eau, électricité, téléphone, etc.)

 

Les charges peuvent être forfaitaires ou facturées selon la consommation réelle. 

Dans de nombreuses communes, les locataires saisonniers doivent également payer une taxe de séjour, calculée par personne et par jour. Les enfants de moins de quatre ans en sont exonérés et ceux de moins de dix ans paient 50% de la taxe. D’autre part, les titulaires d'une carte famille nombreuse bénéficient également de réductions. Elle se calcul en fonction de :

  • Sa durée avec les jours et heures de départ et d'arrivée,
  • La superficie du logement,
  • Le montant du dépôt de garantie.

 

Il est possible de demander une « avance » au moment de la réservation, mais aucune règle ne définit les avances reçues directement auprès du propriétaire. 

En cas de location par le biais d’un agent immobilier, elle doit représenter au maximum un quart du prix total et elle peut être exigée jusqu’à six mois à l'avance. Le solde du prix peut être réclamé jusqu’à un mois avant la date d'entrée dans les lieux. Cette avance peut être sous la forme d'arrhes ou d'acompte :

  • Si le locataire verse des arrhes, il peut renoncer à la location en les abandonnant. Le propriétaire peut lui aussi y renoncer en remboursant le double de leur montant.
  • S’il s'agit d'un acompte, en revanche, le contrat est définitif. Si le locataire se désiste, il devra en principe la totalité du prix. Si le propriétaire renonce à louer, le locataire peut lui réclamer des dommages et intérêts.

Si le contrat ne précise rien à ce sujet, les avances sont supposées être des arrhes. 

 

Les conditions particulières

Le contrat peut aussi faire mention : 

  • Du nombre maximal d'occupants autorisés,
  • De l’interdiction d’avoir des animaux dans la location.

 

L’exécution du contrat

Le locataire doit verser une « caution » à l'arrivée dans le logement, et dresser un « état des lieux d’entrée » avec le propriétaire. En l'absence d'état des lieux, en cas de dégradation par le locataire, le propriétaire devra prouver par lui-même les dégradations survenues.

Le montant de ce dépôt de garantie (caution), ainsi que ses conditions de restitution, doivent être indiqués dans le contrat de location. Si la durée de location est de plus d’un mois, le dépôt de garantie est de maximum un mois de loyer.

D’autre part, la somme restante à payer du loyer, doit être versée à l’entrée dans les lieux.

 

A la fin du séjour, le locataire récupère le dépôt de garantie. Lorsque certaines charges n'ont pu être définie, le dépôt de garantie peut être restitué ultérieurement dans la limite de 3 mois après le départ du locataire.

 

Cas particuliers

Si le locataire souhaite annuler, l’avance versée n’est en principe pas restituable, sauf si l'annulation est due à un cas de force majeure. De plus, le locataire qui a versé une avance sous forme d’acompte, devra également payer l'intégralité de la location, hormis si le propriétaire a reloué le bien dans la période fixée par le contrat.

Si le propriétaire souhaite annuler, il doit restituer le double des arrhes versés par le locataire. Sinon, si le locataire a versé une avance sous forme d’acompte, le propriétaire doit simplement rembourser la somme versée. Cependant, le locataire pourra demander des indemnités supplémentaires s'il estime avoir subi un préjudice moral, telle que des vacances gâchées. 

 

Bon à savoir

Si le locataire estime avoir été induit en erreur par l’annonce de location, il peut demander au propriétaire une baisse du prix de la location. En cas de désaccord, le locataire peut saisir la DGCCRF. 

Durant tout le séjour, le propriétaire ne peut pas accéder au bien sans l'accord du locataire. De plus, il doit maintenir le bon état du logement et assurer toutes les réparations nécessaires.

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